【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】2018年下半年中美貿(mào)易戰(zhàn)開打，至今超過一年，不過此舉對於臺灣來說反而是促使臺商積極返臺設(shè)廠，帶動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)，甚至是商辦租售的殷切需求。反觀對香港來說，則是負(fù)面大於正面，又碰上示威行動(dòng)，不但金融業(yè)擴(kuò)張放緩商辦出現(xiàn)租金下降，甚至因港製商品訂單遭到明顯打擊，嚴(yán)重影響整體經(jīng)濟(jì)，PMI(採購經(jīng)理指數(shù))持續(xù)惡化至40.8，為2009年金融風(fēng)暴以來新低。
 
其中美中貿(mào)易戰(zhàn)前三波課稅以網(wǎng)通設(shè)備等產(chǎn)品影響較大；第四波則是手機(jī)、筆電等影響最大，將直接衝擊資通訊產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈，長期持續(xù)將造成訂單下滑，因此，2018年第一季起，包含臺達(dá)電、大立光、廣達(dá)、國巨、聯(lián)德控股、臺灣美光、和大工業(yè)、華碩、京元電子等在臺紛紛擴(kuò)廠。
 
根據(jù)高力國際調(diào)查，2019年六都商用不動(dòng)產(chǎn)以及土地交易動(dòng)能相當(dāng)強(qiáng)，前三季臺北市整體交易額已突破千億元、約1009億元，其次則是臺中市約576億元，第三至六名則依序?yàn)?，新北市約409億元、高雄市約358億元、桃園市約347億元，以及臺南市約284億元。
 
北市前9月商用加土地交易額破千億
 
高力國際指出，若進(jìn)一步分析六都交易類型，北市以商業(yè)地與辦公大樓較為熱絡(luò)，臺中市則以住宅用地最熱，前9月交易總額近300億元，至於，新北市與桃園市則以工業(yè)類地產(chǎn)包括工業(yè)用地、廠房以及廠辦較為熱絡(luò)。
 
北市近7成大樓處滿租狀態(tài)
 
至於，北市商辦租賃需求則持續(xù)熱絡(luò)，而且續(xù)增的需求及緊縮供給將激勵(lì)北市租金全面上漲，空置率續(xù)探底。根據(jù)高力國際針對北市商辦租賃市場進(jìn)行調(diào)查，可供租賃的樣本棟數(shù)為253棟，總供給租賃面積為161.7萬坪，空置率僅4.18％，換句話說，待租坪數(shù)不到6.8萬坪，也就是近155萬坪都有企業(yè)承租。若進(jìn)一步調(diào)查整棟滿租情況，則高達(dá)176棟，也就是近7成大樓都處於滿租狀態(tài)。
 
而且臺北市商辦租賃市場已經(jīng)連續(xù)11季單季淨(jìng)去化量超過5,000坪，主要是企業(yè)門面升級及擴(kuò)編需求、營運(yùn)整併、彈性工作空間進(jìn)駐、科技媒體電信產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張為租賃主力。
 
供給部分則持續(xù)緊縮，興建中大樓仍以自用為主，整體市場已轉(zhuǎn)為房東市場，大面積選擇有限，預(yù)計(jì)年底空置率將跌至3.3％，房東漲租企圖心強(qiáng)；尤其2020年頂級大樓與信義區(qū)將面臨嚴(yán)厲漲租挑戰(zhàn)。
 
反觀香港商用不動(dòng)產(chǎn)市場，因中美貿(mào)易戰(zhàn)開打，促使金融業(yè)擴(kuò)張放緩，又碰上示威行動(dòng)持續(xù)進(jìn)行，種種不確定因素讓辦公室租賃需求下降。
 
金鐘連續(xù)5季商辦租賃去化量成負(fù)值
 
尤其是MNC(跨國公司)、大型金融保險(xiǎn)及中國企業(yè)在港暫停擴(kuò)張，金融業(yè)受壓裁員，中環(huán)金鐘等核心商業(yè)區(qū)，已連續(xù)5季淨(jìng)去化量出現(xiàn)負(fù)值；同時(shí)也觀察到金融及法律服務(wù)業(yè)者等業(yè)者選擇往郊區(qū)移動(dòng)，而且趨勢明顯。商辦投資市場方面，由於整體投資信心下滑，交易量萎縮，2019年更出現(xiàn)15年來首見無單一產(chǎn)權(quán)交易案例，整體經(jīng)濟(jì)前景趨於保守，預(yù)期2020年香港辦公大樓租金及售價(jià)將下修，空置率也會(huì)隨之上升。
 
工業(yè)地產(chǎn)相對穩(wěn)健
 
不過，香港並非整體市場都處於悲觀情勢，其中供給相對有限的工廠大廈因電商對於倉儲(chǔ)物流空間的強(qiáng)勁需求，促使租金向上推升，尤其是《活化工廈計(jì)劃2.0》促使投資人持續(xù)收購舊工廈以利後續(xù)變更使用，提升散賣交易占比，其中非核心商業(yè)區(qū)像是屯門、元朗等逐漸受重視。
 
新鴻基匯璽3期下修開價(jià)近1成
 
至於，香港住宅價(jià)格表現(xiàn)，受到中美貿(mào)易戰(zhàn)紛爭、示威活動(dòng)持續(xù)，及整體經(jīng)濟(jì)放緩，影響購屋信心，單季住宅交易量萎縮4成，不過尚未見大幅跌價(jià)，第3季平均售價(jià)小跌約1.5％，所幸有賴上半年強(qiáng)勁漲勢，仍使2019年前三季住宅價(jià)格漲幅維持5％。
 
而為推升住宅買氣，已有開發(fā)商下修新推案住宅開價(jià)案例，包括新鴻基在港鐵南昌站上興建的匯璽3期(Cullinan West Project III)開價(jià)下修幅度約9.1％，吸引購屋者上門。2020至2021年，預(yù)期每年有2萬個(gè)住宅單位釋出，後續(xù)經(jīng)濟(jì)反彈力道待觀察，推測租售價(jià)格僅將持平或微幅上揚(yáng)。